Метражи - Недвижимость крупным планом

Рынок недвижимости территорий Пермского края

Рубрика: Регионы

31.10.2014

Аналитики компании ООО «Инвест-аудит» провели исследование по недвижимости наиболее развитых территорий Пермского края.

В ходе проведения анализа была собрана информация о рынках недвижимости исследуемых муниципальных районов и городских округов региона по сегментам, а именно:

  • · жилая недвижимость (цены на благоустроенные квартиры в многоквартирных домах);
  • · коммерческая недвижимость (цены на различные объекты коммерческого назначения);
  • · рынок земельных участков под ИЖС (земельные участки свободные от застройки).

Полученные данные представляют собой особую ценность, так как в публичном доступе практически отсутствует информация о средних уровнях развития рынка недвижимости по территориям Пермского края.

В исследование не были включены данные по городу Перми, поскольку краевой центр регулярно исследуется и информация о ценах есть в большом объеме.

 

Методика сбора и обработки информации по жилой недвижимости

Данные собирались по предложениям о продаже квартир, размещенным на информационных порталах по продаже недвижимости. Аналитиками выбирались предложения, в которых есть достаточная информация для определения удельной цены (в большинстве случае было достаточно цены предложения и площади предлагаемого объекта). Данные были собраны по 40 населенным пунктам Пермского края, в других населенных пунктах количество предложений недостаточно для построения анализа.

Для того чтобы сделать выборку более однородной, отсеивались объекты, в описании которых отмечались факты неблагоустроенности квартир, также отсеивались предложения по продаже квартир в деревянных домах.

Впоследствии выборки обрабатывались – удалялись всплески, и рассчитывалось среднее значение.

Общее количество предложений после очистки выборок – 1797.

 

Средний уровень цен на жилую недвижимость в Пермском крае

Самый высокий уровень цен на квартиры зафиксирован в Чайковском – 45 тыс. руб. за кв. м., что стало неожиданным для аналитиков (см. Таблицу 1). В этом городе продемонстрирован существенный отрыв по среднему уровню цен, по сравнению с Пермским районом, занявшим второе место рейтинга.

Высокие цены на квартиры в Пермском районе, напротив, закономерное явление, по мнению аналитиков. Средняя стоимость составляет примерно 39 тыс. руб. за кв. м. Это связано с появлением новостроек в его населенных пунктах – сейчас многоквартирное строительство ведется в Лобаново, Усть-Качке, Фролах и ряде других поселений Пермского района.

В большинстве случаев наблюдается зависимость – чем больше численность населения в населенном пункте, тем выше цены в его границах. Однако есть и исключения. Например, высокую позицию заняла Чернушка, в которой аналитики давно регистрируют повышенный уровень цен – 36 тыс. руб. за кв. м. Вероятно, это связано с присутствием на ее территории нефтяного бизнеса, формирующего платежеспособный спрос на более дорогие объекты недвижимости, а также ограниченностью предложения.

Соликамск и Березники всегда считались одними из самых дорогих населенных пунктов Пермского края. Однако, как показывает текущее исследование, сегодня в Березниках наблюдается более низкий уровень цен, вызванный превышением предложения над спросом – 28 тыс. руб. за кв. м. по сравнению с почти 36 тыс. руб. за кв. м. в Соликамске. Аналитики предполагают, что таким образом могли сказаться провалы земляного полотна, в результате которых Соликамск оказался более привлекательным городом для постоянного проживания.

Высокие цены на жилую недвижимость также наблюдаются в населенных пунктах, располагающихся недалеко от краевого центра. Получается, Пермь выступает в роли магнита цен на недвижимость. В рамках настоящего исследования три населенных пункта, располагающихся на близком расстоянии от Перми: Полазна, Краснокамск, Добрянка имеют примерно одинаковый средний уровень цен на квартиры – 35 тыс. за кв.м.


 

Средний уровень цен по коммерческим объектам недвижимости в Пермском крае

Полученные данные представлены для ознакомления (см. Таблицы 2,3 и 4) и не позволяют сделать однозначных выводов, так как объемы выборок малы, соответственно выборки не являются репрезентативными и сопоставимыми. Единственный вывод – рынок коммерческой недвижимости Пермского края не развит, наблюдается острый дефицит информации.

 

Описание процесса сбора и обработки информации

Исходная информация для получения средних уровней цен по коммерции собиралась также с информационных порталов по продаже недвижимости.

Предложения по продаже коммерческих объектов встречались значительно реже предложений по продаже квартир, и чем менее развитым было муниципальное образование, тем меньше в нем предлагалось различных коммерческих объектов недвижимости.

Стоит отметить, что рынок коммерческих объектов недвижимости отличается большим количеством ценообразующих факторов, и для сравнения показателей данный рынок должен быть сегментирован. Поэтому информация по коммерческим объектам собиралась в рамках различных сегментов: торговые помещения, офисные помещения, производственные помещения, складские помещения и помещения свободного назначения.

Аналитиками обрабатывалось каждое предложение и, на основании информации, представленной в объявлении, относилось к тому или иному сегменту. Из выборок исключались объекты по продаже готового бизнеса (в случаях, когда в нем не было информации о том, сколько стоит отдельный объект недвижимости), отсеивались предлагаемые здания, земля под которыми находилась в аренде. По предложениям, в которых было отмечено, что объект недвижимости нуждается в ремонте, была введена экспертная корректировка в размере 15% (данных предложений было около 1%). По предложениям к продаже помещений, в случае расположения его в подвале, вводилась повышающая корректировка в размере 30% (таких предложений было менее 1%). После этого выборки очищались от всплесков.

Тем не менее, во многих населенных пунктах выборка ограничивалась максимум 1-2 предложениями в рамках одного сегмента, из-за чего данные населенные пункты были исключены из настоящего исследования.

Общее количество предложений после очистки выборок – 309.

 

Методика сбора и обработки информации по рынку земельных участков под ИЖС

Выборка по предложениям земельных участков собиралась аналогично выборке жилых помещений – по предложениям, расположенным на информационных ресурсах, связанных с продажей недвижимости. Из собранных предложений отсеивались объекты, продающиеся вместе с улучшениями (дом, недострой, фундамент, различные другие строения, существенно влияющие на стоимость). Также не учитывались предложения по передаче права аренды на земельный участок и участки, разрешенное использование которых отличается от ИЖС.

Производился отдельный сбор информации по наиболее развитым населенным пунктам Пермского края (за исключением Перми). По каждому населенному пункту выделялись предложения, расположенные за его территорией (часть предложений, расположенных в селах и деревнях, предлагаются на рынке, как объекты «рядом» с крупными муниципальными центрами). После чего выборки очищались от всплесков.

Общее количество предложений после очистки выборок – 1275.

Сбор информации производился как по развитым населенным пунктам Пермского края, так и по их окружению (объекты, расположенные на расстоянии большем, чем 3-5 км от границ развитого населенного пункта). Данное окружение группировалось в отдельные территории в соответствии с названием района, в котором оно располагается.

 

Средний уровень цен на земельные участки под ИЖС в Пермском крае

Самые высокие цены наблюдаются вблизи административного центра Пермского края – лидирует Лобаново, где средняя цена на земельные участки под ИЖС составляет 135 тыс. руб.

При этом следует также отметить существенный разрыв между первой позицией в таблице и следующими позициями, это связано с тем, что Лобаново располагается близко к городу и является привлекательным местом для загородного проживания.

Из первых пяти позиций три населенных пункта расположены на территории Пермского района.

В верхних позициях таблицы располагаются также населенные пункты, находящиеся в небольшом отдалении от краевой столицы: Краснокамск, Добрянка, Полазна. В целом, данные земельные участки могут приобретаться людьми, работающими в Перми или предпочитающими жить не далеко от административного центра края. Одновременно с этим, на эти участки обеспечивается спрос со стороны жителей самих населенных пунктов.

Также высокие цены на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство наблюдаются в развитых городах Пермского края: Соликамск, Чайковский, Губаха, Горнозаводск, Березники.

Наименьшая стоимость земли, как и следовало ожидать, зарегистрирована в окружении отдаленных населенных пунктов.

В целом ситуация аналогична результату по средним уровням цен на жилую недвижимость, с некоторыми изменениями позиций по определенным территориям.


Исследование проводили
специалисты ООО «Инвест-аудит»:
 Евгений Железнов, директор департамента оценки
Степан Наумов, аналитик

 

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru

Оценить:

(Оценили: 0)

Поделиться:

Комментарии:

Комметарии от сервиса Disqus
Наверх